부동산 전세제도는 사라질 것인가?

'보증금 일시불 임대'라는 뜻의 전세 제도는 한국전쟁 이후 한국에서 탄생한 독특한 주거 제도입니다. 세계적인 추세의 금리 상승으로 한국 또한 금리인상에서 벗어날 수 없었습니다. 이로 인해 과열되어 있던 부동산 시장이 집값 폭락으로 이어졌고 '깡통 전세'라는 전세 사기로 대한민국 전체가 시끄러운 상황입니다. 전세 제도의 존폐에 대한 사회 정치적 논의가 계속되는 가운데 전세의 의미를 되짚어 보고자 합니다.

 

전세 제도의 탄생: 전후 도전 과제에 대한 대응

기원은 단순히 문화적 규범이나 전통의 결과라기보다는 전후에 나타난 복잡한 사회경제적 문제를 해결해야 할 필요성에서 비롯된 실용적인 해결책이었습니다. 조선시대 때부터 생겨난 제도라고 하지만 실질적인 보급은 6.25 전쟁 후라고 할 수 있습니다. 한국의 전후 시기는 심각한 경제 위기와 심각한 주택 부족으로 점철된 시기였습니다. 한국전쟁으로 인한 폐허는 암울한 경제 전망으로 이어졌고, 주택 문제 해결이 절실히 필요했습니다. 부동산 시장은 매우 불안정했고, 많은 한국인이 주택 소유 비용이나 월세를 지속적으로 지불할 수 있는 여력이 없었습니다. 이러한 문제를 해결하고자 문화적 전통에서 벗어나 사회경제적 실용적인 해결안으로 집주인과 세입자에게 상호 이익을 줄 수 있는 전세 제도가 탄생했습니다. 

 

임대인과 임차인을 위한 상생 솔루션

전세 제도에서 세입자는 월세를 내는 대신 집값의 50%에서 80%에 이르는 거액의 보증금을 집주인에게 선불로 제공합니다. 거액의 보증금은 세입자가 집주인에게 대출해 주고, 집주인은 그 자본을 사업 투자나 기타 금융이나 벤처에 사용할 수 있습니다. 이러한 제도는 임대인에게 즉각적인 자본 유입을 제공했서 특히 은행 대출이 어려웠던 당시 사회에서는 매우 중요한 측면이었습니다. 세입자에게는 월 임대료를 지불할 필요가 없어져 저축은 있지만 정기적인 지출을 경계하는 사람들에게 큰 도움이 되었습니다. 전세 제도의 상생적 성격이 사회상과 맞아떨어졌다고 할 수 있습니다. 이를 통해 전략적 투자가 가능했고, 잠재적으로 상당한 수익을 거둘 수 있어 국가 전체 경제 성장에 기여했습니다.

 

주거의 안전과 안정: 전세의 장점

초기 재정적 어려움에도 불구하고 전세 제도는 세입자에게 일반 임대 계약이 제공하지 못하는 안정감과 보안을 제공했습니다. 고액의 보증금은 일종의 담보 역할을 하여 임차인에게 더 강한 주인의식을 부여하고 임대 기간(보통 2년) 동안 해당 부동산에 거주할 수 있도록 했습니다. 

 

사실상의 저축 플랜으로서의 전세 제도

임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반환할 의무가 있으므로 사실상 저축 제도가 되는 것입니다. 이러한 자연적 방향성은 주택 구입을 위해 저축하는 개인에게는  특히나 매력적인 것이었습니다.

 

현대 한국의 전세 제도

주택 시장의 다양한 도전과 변화에도 전세 제도는 현재 한국 사회의 주거 환경에서 보편적인 중요한 제도로 이용되고 있습니다. 많은 한국인이 전세에 살면서 목돈을 마련할 수 있다고 믿으며 전세는 정부에서 장려하는 주택 임대 제도로 성장했습니다. 전세의 보증금은 변동이 심하지만, 계약이 한 번 자동 연장될 때 임대인이 보증금을 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 세입자 보호법이 도입된 2020년부터 급격히 상승하기 시작했습니다. 집주인들은 최초 계약 시 보증금을 가파르게 올렸고, 투자자들은 보증금보다 조금 더 많은 금액으로 부동산을 구입하게 되었습니다

 

제세 시스템의 도전과 비판

전세의 인기가 높아지면서 사기 주택 사기가 증가하여 전세의 지속 가능성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 부동산 시장이 약세를 보일 때는 보증금 가격이 하락하여 일부 집주인이 채무 불이행에 빠질 수 있는데, 이로 인해 세입자는 계약 기간이 끝날 때 보증금을 돌려받지 못하여 상당한 손실을 입게 됩니다.  이런 편법을 악용한 악명 높은 사례들이 계속해서 터져 나오고 있습니다. 보증금을 이용해 수천 천 채가 넘는 주택을 보유했던 '빌라 왕'같은 사례를 들 수 있습니다. 깡통전세로 인해 수백, 수천 세대의 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못해 주거에 대한 보장을 이어갈 수 없게 되어 현행 제도 하에서 세입자의 취약성을 부각했습니다. 

 

전세 제도의 미래

깡통전세와 같은 악영향으로 전세 제도의 개선 또는 폐지까지 거론되고 있습니다. 원희룡 국토교통부 장관은 전세가 제 역할을 해왔지만 그 수명을 다한 것 같다는 의견도 제시했습니다. 국토교통부는 에스크로 도입과 전월세 보증금 비율을 70%로 제한하는 등의 대책을 내놓기도 했습니다. 

전세 폐지	장점	단점
재정적 영향	잠재적으로 더 안정적이고 예측가능한 주택시장	저축액은 많지만 월 소득이 불안정한 세입자는 저렴한 주택을 찾기 힘듬
임차인 보호	집주인 채무 불이행으로 인한 거액 보증금 손실 위험 감소	재정 불안 가능성 강제 적금 상실의 위험
주택접근성	임대인이 세입자에게 더 많은 옵션을 제공할 수 있음	주택비용의 잠재적 증가로 저렴한 주택공급이 힘듬
시장안정성	장기적으로 균형있는 주택공급으로 이어짐	폐지후 과도기 동안 시장 불안가능성 확대
법률및 규제	간소화된 법률과 규제환경 구축	전환 중 복잡한 법적 문제 가능성

 

일각에서는 전면적인 폐지보다는 제도의 잠재적 위험을 방지하기 위해 점진적인 변화가 필요하다는 주장이 제기되고 있습니다. 제도가 무너지면 서민들의 내 집 마련이 어려워질 것이라며 내 집 마련 꿈의 사다리를 오르는 지름길로서 전세 제도의 중요성을 강조하기도 합니다